Biuletyn Informacji Publicznej
STAROSTWA POWIATOWEGO w GOLUBIU-DOBRZYNIU

              STAROSTA

GOLUBSKO-DOBRZYŃSKI

Golub – Dobrzyń, dn. 28 czerwca 2022 r.

GN.683.7.2020.Ac

DECYZJA

Na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f, 5 oraz art. 18 ust. 1, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 176), art. 8, art. 113 ust. 6 i 7, art. 118a ust. 2, 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 i art. 135 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), art. 19 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1376 ze zm.), art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 688) oraz art. 49, art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.), po przeprowadzeniu z urzędu postępowania administracyjnego, w związku z decyzją Nr 2/ZRID/2020 Starosty Golubsko-Dobrzyńskiego znak: AB.6740.273.2020.CWoj z 11.08.2020 r. Starosta Golubsko-Dobrzyński

orzeka o:

1. Ustaleniu odszkodowania w wysokości 680,00 zł (słownie: sześć tysięcy sześćset osiemdziesiąt złotych) za utracone prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa na rzecz Gminy Miasto Golub-Dobrzyń decyzją Starosty Golubsko-Dobrzyńskiego Nr 2/ZRID/2020 z dnia 11 sierpnia 2020 r. znak: AB.6740.273.2020.CWoj o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej obejmujące zadanie inwestycyjne pn.: „Budowa ul. Kościuszki – III etap”, położonej w obrębie 8 miasta Golubia-Dobrzynia, oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr 320/1 o powierzchni 0,0188 ha.
2. Zobowiązać Burmistrza Miasta Golubia-Dobrzynia do złożenia ustalonego w pkt 1 odszkodowania do depozytu sądowego – na okres 10 lat, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stała się ostateczna. 

Uzasadnienie

Podstawę wszczęcia z urzędu postępowania odszkodowawczego za utracone prawo własności nieruchomości położonej w obrębie 8 miasta Golubia-Dobrzynia, oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr 320/1 o powierzchni 0,0188 ha, stanowiła decyzja Starosty Golubsko-Dobrzyńskiego Nr 2/ZRID/2020 z dnia 11 sierpnia 2020 r. znak: AB.6740.273.2020.CWoj o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla Burmistrza Miasta Golubia-Dobrzynia obejmujące zadanie inwestycyjne pn.: „Budowa ul. Kościuszki – III etap” (ZRID).

Decyzja w przedmiotowej sprawie została wydana w dniu 4 lutego 2021 r. Od decyzji tej odwołanie wniósł Burmistrz Miasta Golubia-Dobrzynia. W dniu 16 listopada 2021 r. Wojewoda Kujawsko Pomorski decyzją znak WIR.III.7581.14.2021.JM uchylił decyzję Starosty i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nieruchomości objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem. Według z art. 12 ust. 4a i ust. 5 wymienionej wyżej ustawy decyzję ustalającą odszkodowanie za nieruchomość, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej – w tym przypadku Starosta Golubsko-Dobrzyński. Do ustalenia i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

W związku z powyższym Starosta Golubsko-Dobrzyński wszczął postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na rzecz Gminy Miasto Golub-Dobrzyń. Starosta prowadząc postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków, jako działka nr 320/1, o pow. 0,0188 ha, położoną w obrębie 8 miasta Golubia-Dobrzynia ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji ZRID nie ma urządzonej księgi wieczystej oraz, że nie ma żadnych dokumentów potwierdzających, jakim osobom przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości.

W rejestrze ewidencji gruntów i budynków widnieje wpis władającego: Janicki Bernard i inni współwłaściciele.

Zgodnie z art. 113 ust. 6 i 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami za nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym uznaje się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Zatem należy uznać, że działka nr 320/1, o pow. 0,0188 ha, położona w obrębie 8 miasta Golubia-Dobrzynia stanowi nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego Starosta Golubsko-Dobrzyński poprzez obwieszczenie z dnia 10 stycznia 2022 r. zawiadomił właścicieli nieruchomości, których prawo nie zostało dotychczas udokumentowane o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę nr 320/1, o pow. 0,0188 ha, położoną w obrębie 8 miasta Golubia-Dobrzynia. Zawiadomienie zostało zamieszczone na tablicy ogłoszeń Starostwa Powiatowego w Golubiu-Dobrzyniu oraz na stronie internetowej BIP Starostwa Powiatowego w Golubiu-Dobrzyniu na okres 14 dni, po upływie, których zgodnie z art. 49 Kpa zawiadomienie uważa się za dokonane.

Ustalenie odszkodowania, zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z brzmieniem § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. poz. 2109 ze zm.) wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W myśl art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach w zakresie dróg publicznych określa się zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przerażające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Analiza normy zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia, która przewiduje, że wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych prowadzi do wniosku, że w każdym takim przypadku, w którym jest możliwe określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, ma pierwszeństwo przed ustaleniem tej wartości w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Natomiast stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Biegła w przedmiotowej sprawie wartość gruntu określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Za jednostkę odniesienia biegła przyjęła 1m² gruntu podobnego, tj. pod inwestycje drogowe. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy Miasto Golub-Dobrzyń nieruchomości położonej w obrębie 8 miasta Golubia-Dobrzynia, oznaczonej w ewidencji gruntów nr 320/1 o powierzchni 0,0188 ha stanowi operat szacunkowy z dnia 10 maja 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Panią Marię Jarzębowską.

Biegła dokonała ustalenia, iż wyceniana nieruchomość gruntowa wg stanu na dzień 11.08.2020 r. położona jest na obrzeżach powiatowego miasta Golubia-Dobrzynia, w terenie wielofunkcyjnym, w bezpośrednim sąsiedztwie terenów usług turystyki, sportu i rekreacji, terenów rolnych z pojedynczą zabudową zagrodową i mieszkalną, w odległości około 3 km od centrum miasta. Nieruchomość jest niezabudowana, stanowi pas gruntu o regularnym kształcie i równinnym ukształtowaniu terenu. Działka położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie terenów przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego miasta jako teren usług turystyki, sportu i rekreacji. Obszar, na którym położona jest nieruchomość uzbrojony jest w sieć elektryczną. Nieruchomość położona jest przy ulicy o nawierzchni gruntowej. Na działce na dzień wydania decyzji ZRID na działce znajdowały się; olszyny 20 letnie o śred. 60 cm 3 szt., olszyny 20 letnie o śred. 15 cm 4 szt., wierzby 20 letnie o śred. 50 cm 4 szt. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Golubia-Dobrzynia obejmującym obszar lewobrzeżnej części miasta) z wyłączeniem działek o nr geodezyjnych 194, 195, 196 położonych w obrębie 4 przy ul. Piłsudskiego w Golubiu-Dobrzyniu, uchwalonym Uchwałą Nr XXXIX/281/2006 Rady Miasta Golubia-Dobrzynia  z dnia 18 kwietnia 2006 r. działka o nr geod. 320/1 położona w obrębie 8 miasta Golubia-Dobrzynia położona jest w terenie oznaczonym symbolem: KZ, tj. teren dróg publicznych, drogi klasy zbiorczej.

Określenie wartości wycenianej nieruchomości biegła poprzedziła analizą lokalnego rynku nieruchomości, gdzie od wielu lat nie zanotowano transakcji sprzedaży nieruchomości drogowych, dlatego rynek poszerzono o sąsiednie miasta powiatowe tj. Rypin, Wąbrzeźno i Brodnicę, gdzie również nie odnotowano wystarczającej ilości transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości drogowych. W związku z tym biegła do określenia wartości przyjęła ceny transakcyjne nieruchomości gruntów przyległych. W tym przypadku są to grunty przeznaczone pod teren turystyki, sportu i rekreacji, ale biegła wyjaśnia, że nieruchomość położona jest w obszarze wielofunkcyjnym, w tym pod zabudowę mieszkaniową. Która występuje w tym obszarze i staje się funkcją dominującą, a istniejące tereny zadrzewione podnoszą ich atrakcyjność. Do określenia wartości przyjęto zatem grunty dominujące w tym obszarze , pod zabudowę mieszkaniową.

Na terenie miasta obrót nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę zarówno mieszkalną jak i usługową jest niewielki, nieruchomości do sprzedaży jest niewiele. W ostatnim czasie rynek nieruchomości gruntowych jest rozchwiany, zachowania nabywców są bardzo spontaniczne, gdyż uciekając przed inflacją, lokują finanse w nieruchomościach. Dlatego osiągane w ostatnim czasie ceny nieruchomości na terenie obrzeży miasta Golubia-Dobrzynia były bardzo zróżnicowane. Do określenia wartości nieruchomości przyjęto wartości nieruchomości podobnych położonych na obrzeżach miasta, których transakcje wystąpiły od stycznia 2021 r. do kwietnia 2022 r., przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W trakcie przeprowadzania wyceny biegła dokonała badania poziomu cen rynkowych uzyskanych w transakcjach sprzedaży na podstawie danych uzyskanych z aktów notarialnych oraz informacji z przeprowadzonych wizji lokalnych na nieruchomości szacowanej oraz nieruchomościach podobnych. Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z dokonanych transakcji wybrano najbardziej podobne, a następnie z tytułu występujących różnic zastosowano odpowiedzenie poprawki. Przyjęte poprawki są wynikiem długoletniej analizy obserwacji lokalnego rynku nieruchomości. Określenia wartości nieruchomości biegła dokonała zgodnie z celem wyceny i rodzajem nieruchomości podejściem porównawczym. Wybrano metodę porównywania parami, gdyż zanotowano mniej niż kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W ten sposób porównano nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno  z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych. Wartość drzewostanu została określona jako suma poszczególnych drzew, gdzie opis taksacyjny lasu, miąższość poszczególnych drzew ustalono metodą uproszczoną, przy wykorzystaniu wzoru Denzina.

W procesie wyceny stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, określono wartość rynkową prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej niezabudowanej płożonej w obrębie 8 miasta Golubia-Dobrzynia, przy ulicy Kościuszki, oznaczonej nr geod. 320/1 o pow. 0,0188 ha przeznaczonej pod budowę drogi w celu ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia prawa własności nieruchomości przez Gminę Miasto Golub-Dobrzyń z mocy prawa na poziome 6.000,00 zł (słownie: sześć tysięcy złotych) zaś wartość drzewostanu na poziomie 680,00 zł  (słownie: sześćset osiemdziesiąt złotych).

Biegła wyjaśnia iż, oszacowana wartość rynkowa nie odbiega od cen podobnych nieruchomości na rynku lokalnym. Wartość ta posiada znaczne prawdopodobieństwo wystąpienia na rynku w przypadku sprzedaży. Z tego powodu można uznać ją za wiarygodną przy uwzględnieniu opisanych w operacie szacunkowym założeń.

Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny dokonuje się zgodnie z definicją tej wartości zawartą w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założenia, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku  i do wynegocjowania warunków umowy.

Zdaniem organu, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Panią Marię Jarzębowską spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia   21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu wartości poprawek. 

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, koszty nabycia nieruchomości pod drogi, w tym odszkodowania, finansowane są na podstawie przepisów o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego oraz przepisów o drogach publicznych. W niniejszej sprawie inwestycja dotyczy drogi gminnej. Art. 19 ust. 2 pkt 4 ustawy o drogach publicznych stanowi, że zarządcą dróg gminnych jest burmistrz (wójt, prezydenta miasta).

Natomiast zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego wynika, że zadania w zakresie finansowania budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg gminnych oraz zarządzania nimi finansowane są z budżetów gmin. Mając powyższe na uwadze do wypłaty odszkodowania zobowiązuje się Burmistrza Miasta Golubia-Dobrzynia.

Przed wydaniem niniejszej decyzji Starosta Golubsko-Dobrzyński poprzez obwieszczenie  z dnia 3 czerwca 2022 r. stosownie do art. 10 § 1 Kpa poinformował o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym, jaki został zgromadzony w sprawie. Zawiadomienie zostało zamieszczone na tablicy ogłoszeń Starostwa Powiatowego w Golubiu-Dobrzyniu, Urzędu Miasta Golubia-Dobrzynia oraz na stronie internetowej BIP Starostwa Powiatowego w Golubiu-Dobrzyniu na okres 14 dni.

Zawiadomieniem z dnia 3 czerwca 2022 r. Starosta Golubsko-Dobrzyński poinformował Burmistrza Miasta Golubia-Dobrzynia o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym, jaki został zgromadzony w sprawie.

Nieuregulowany stan prawny przedmiotowej nieruchomości powoduje konieczność zastosowania przepisu art. 118a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje obowiązek wpłaty do depozytu sądowego odszkodowania w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Odszkodowanie z depozytu sądowego może zostać wypłacone osobie, która wykaże się tytułem prawnym do przedmiotowej nieruchomości na dzień ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej.

Niniejsza decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 Kpa w związku z art. 118a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania. Decyzję uważa się za doręczoną ze skutkiem prawnym po upływie 14 dni od dnia publicznego ogłoszenia.

Mając na uwadze powyższe okoliczności faktyczne i prawne Starosta Golubsko-Dobrzyński orzekł jak w sentencji.

Pouczenie

1. Od decyzji niniejszej służy stornie odwołanie do Wojewody Kujawsko-Pomorskiego za pośrednictwem Starosty Golubsko-Dobrzyńskiego w terminie 14 dni od daty otrzymania niniejszej decyzji.
2. W trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strony mogą zrzec się prawa wniesienia odwołania wobec organu administracji publicznej, który wydal decyzję.
3. Z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do w niesienia odwołania przez ostatnią stronę postępowania decyzja staje się ostateczna i prawomocna.

                Z up. Starosty

Emilia Piotrowska

    Z-ca Kierownika Wydziału Geodezji, Kartografii i Gospodarki Nieruchomościami

Otrzymują:

1. Gmina Miasto Golub – Dobrzyń
2. Plac Tysiąclecia 25, 87-400 Golub-Dobrzyń

2. Poprzez obwieszczenie na tablicy informacyjnej Starostwa Powiatowego w Golubiu-Dobrzyniu, Urzędu Miasta w Golubiu-Dobrzyniu oraz na stronie internetowej BIP Starostwa Powiatowego w Golubiu-Dobrzyniu na okres 14 dni.
3. a/a

Sporządziła: A. Chmielewska

Opublikował w BIP: M. Nowak